Wat is de rol van de notaris bij woningverkoop in Zwolle?
Bij de verkoop van een woning in Zwolle speelt de notaris een belangrijke rol, maar voor veel mensen is het niet helemaal duidelijk wat die rol precies inhoudt. Wanneer komt de notaris in beeld? Wat kost het? En wie mag de notaris eigenlijk kiezen? In dit artikel geven we je een helder overzicht van alles wat je moet weten over de notaris bij de verkoop van een woning, zodat je goed voorbereid bent als je je huis wilt verkopen.
Wat doet een notaris bij de verkoop van een woning?
De notaris zorgt bij een woningverkoop voor de juridische overdracht van de woning van verkoper naar koper. Concreet stelt de notaris de leveringsakte op, controleert hij de eigendomssituatie, verwerkt hij de hypotheekafwikkeling en zorgt hij voor de inschrijving bij het Kadaster. Zonder tussenkomst van een notaris is een woningoverdracht in Nederland niet rechtsgeldig.
De notaris is dus de onafhankelijke partij die ervoor zorgt dat alles juridisch klopt. Hij of zij controleert of er geen beslagen of hypotheken op de woning rusten die de overdracht in de weg staan, berekent de afrekening voor beide partijen en zorgt ervoor dat de koopsom op de juiste rekening terechtkomt. Pas als de akte is getekend en ingeschreven bij het Kadaster, is de koper officieel eigenaar.
Wanneer wordt de notaris ingeschakeld bij een woningverkoop?
De notaris wordt doorgaans ingeschakeld nadat de koopovereenkomst is getekend. Vanaf dat moment bereidt de notaris de leveringsakte voor, die vervolgens wordt getekend op de afgesproken overdrachtsdatum. Dit is het moment waarop de sleutels officieel van eigenaar wisselen.
In de praktijk zit er vaak een periode van vier tot acht weken tussen het tekenen van de koopakte en de daadwerkelijke overdracht bij de notaris. In die periode regelen koper en verkoper zaken als de financiering, de bouwkundige keuring en eventuele ontbindende voorwaarden. De notaris werkt in die tussentijd al achter de schermen aan de voorbereiding van de overdracht.
Wie kiest de notaris: koper of verkoper?
In Nederland heeft de koper het recht om de notaris te kiezen, tenzij koper en verkoper onderling een andere afspraak maken. Dit is wettelijk vastgelegd, omdat de koper ook degene is die de notariskosten betaalt voor de leveringsakte en de hypotheekakte.
Als verkoper heb je dus weinig zeggenschap over welke notaris wordt ingeschakeld. Wat je wel kunt doen, is tijdens de onderhandelingen afspraken maken over de keuze van de notaris als dat voor jou belangrijk is. In de praktijk werken makelaars vaak samen met vaste notariskantoren in de regio, wat het proces soepeler laat verlopen. Als je je woning wilt verkopen in Zwolle, is het handig om hier vooraf over na te denken.
Welke documenten stelt de notaris op bij woningverkoop?
Bij een woningverkoop stelt de notaris twee belangrijke documenten op: de koopakte (ook wel de voorlopige koopovereenkomst) en de leveringsakte. Daarnaast stelt de notaris voor de koper vaak ook een hypotheekakte op als de koper een lening afsluit voor de aankoop.
De leveringsakte is het document dat bij het Kadaster wordt ingeschreven en daarmee de eigendomsoverdracht officieel maakt. De notaris controleert hiervoor onder andere:
- Of de verkoper daadwerkelijk de rechtmatige eigenaar is
- Of er hypotheken of beslagen op de woning rusten
- Of de koopprijs en de afgesproken voorwaarden kloppen
- Of de erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen correct zijn vermeld
De notaris is ook verantwoordelijk voor de financiële afrekening: hij verrekent de koopsom, de overdrachtsbelasting en eventuele andere posten en zorgt ervoor dat alle bedragen op de juiste rekeningen terechtkomen.
Wat zijn de notariskosten bij woningverkoop in Zwolle?
Als verkoper betaal je doorgaans geen notariskosten, want die zijn voor rekening van de koper. De koper betaalt de kosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte. De totale notariskosten voor een koper liggen gemiddeld tussen de 1.000 en 2.500 euro, afhankelijk van de notaris en de complexiteit van de transactie.
Naast de notariskosten betaalt de koper ook overdrachtsbelasting. Voor bestaande woningen is dat momenteel 2% van de koopprijs, tenzij de koper jonger is dan 35 jaar en voor het eerst een woning koopt. In dat geval geldt onder voorwaarden een vrijstelling. Als verkoper is het handig om hiervan op de hoogte te zijn, omdat dit de onderhandelingspositie van de koper kan beïnvloeden. Meer weten over het verkoopproces en alle bijkomende kosten? Bekijk dan ons overzicht van alle diensten die wij aanbieden.
Wat is het verschil tussen de koopakte en de leveringsakte?
De koopakte is de overeenkomst die koper en verkoper tekenen nadat ze het eens zijn over de prijs en de voorwaarden. Dit document legt de afspraken vast, maar maakt de koper nog geen eigenaar. De leveringsakte is het notariële document dat de eigendomsoverdracht officieel regelt en bij het Kadaster wordt ingeschreven.
Het verschil zit hem dus in het moment en de juridische werking:
- Koopakte: bindende overeenkomst, getekend door koper en verkoper, opgesteld door de makelaar of notaris
- Leveringsakte: notarieel document, getekend bij de notaris, ingeschreven bij het Kadaster
Pas na het tekenen van de leveringsakte bij de notaris is de overdracht juridisch afgerond en is de koper de nieuwe eigenaar. Tussen het tekenen van de koopakte en de leveringsakte zit de periode waarin ontbindende voorwaarden gelden en de koper zijn financiering rond moet maken.
Hoe Voerman Greve Makelaardij helpt bij de verkoop van jouw woning
De notaris regelt de juridische kant van de overdracht, maar de weg ernaartoe vraagt om goede begeleiding. Bij Voerman Greve Makelaardij nemen wij het hele verkooptraject uit handen: van de waardebepaling en het vraagprijsadvies tot de onderhandelingen en de voorbereiding voor de notaris. Klanten beoordelen ons met een 9,1 en noemen snelheid, deskundigheid en betrouwbaarheid als de drie woorden die het beste bij ons passen.
Wat wij voor jou doen:
- Gratis waardebepaling en concreet prijsadvies op basis van lokale marktkennis
- Professionele fotografie, styling en presentatie op Funda
- Begeleiding bij bezichtigingen en onderhandelingen
- Diezelfde dag terugkoppeling na elke bezichtiging
- Volledige ondersteuning tot aan de overdracht bij de notaris
- Digitaal dossier via Move, zodat je altijd inzicht hebt in de voortgang
Wil je weten wat je woning waard is of hoe wij je kunnen helpen bij de verkoop? Lees meer over wie wij zijn of neem direct contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.
Veelgestelde vragen
Kan ik als verkoper de notaris weigeren die de koper heeft gekozen?
In principe niet, want het is wettelijk vastgelegd dat de koper het recht heeft om de notaris te kiezen. Als verkoper kun je echter tijdens de onderhandelingen afspraken maken over de notariskeuze en dit laten opnemen in de koopakte. Als je sterke bezwaren hebt tegen een bepaald notariskantoor, bespreek dit dan zo vroeg mogelijk in het verkoopproces met je makelaar.
Wat gebeurt er als de koper zijn financiering niet rond krijgt vóór de overdracht bij de notaris?
Als de koper een ontbindende voorwaarde voor financiering heeft opgenomen in de koopakte, kan hij de koop ontbinden zonder financiële gevolgen als de financiering niet rond komt. Lukt dat niet binnen de afgesproken termijn en is er geen ontbindende voorwaarde, dan riskeert de koper een boete van doorgaans 10% van de koopprijs. Als verkoper is het daarom verstandig om duidelijke afspraken te maken over de financieringstermijn en dit goed te laten vastleggen in de koopakte.
Moet ik als verkoper ook aanwezig zijn bij de notaris op de overdrachtsdag?
Ja, als verkoper ben je in principe verplicht aanwezig te zijn bij het tekenen van de leveringsakte bij de notaris. Als je er zelf niet bij kunt zijn, kun je iemand machtigen om namens jou te tekenen via een notariële volmacht. Bespreek dit ruim van tevoren met de notaris zodat de benodigde documenten tijdig kunnen worden opgesteld.
Hoe lang duurt het voordat de koopsom na de overdracht op mijn rekening staat?
Nadat de leveringsakte is getekend, maakt de notaris de koopsom doorgaans binnen één tot twee werkdagen over naar de verkoper. De notaris houdt het geld tijdelijk in bewaring op een derdenrekening en verrekent hiervan eerst eventuele openstaande hypotheken, overdrachtsbelasting en andere posten. Het exacte moment van uitbetaling kan per notariskantoor verschillen, dus vraag hier vooraf naar zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Wat is een erfdienstbaarheid en moet ik daar als verkoper rekening mee houden?
Een erfdienstbaarheid is een juridisch recht dat aan een woning is verbonden, zoals het recht van overpad voor een buurman of een verbod om hoger dan een bepaalde hoogte te bouwen. Als verkoper ben je verplicht om bekende erfdienstbaarheden te melden aan de koper, want de notaris controleert deze bij de voorbereiding van de leveringsakte. Verzwijn je een erfdienstbaarheid, dan kun je achteraf aansprakelijk worden gesteld door de koper.
Kan de overdracht bij de notaris nog worden uitgesteld of afgeblazen na het tekenen van de koopakte?
Ja, dat kan in bepaalde gevallen. Zolang de ontbindende voorwaarden nog van kracht zijn, kan de koper de koop ontbinden. Na het verlopen van de ontbindende voorwaarden zijn beide partijen in principe gebonden aan de overeenkomst. Uitstel van de overdrachtsdatum is mogelijk in onderling overleg, maar vereist schriftelijke instemming van beide partijen. Bij eenzijdig annuleren zonder geldige reden riskeert de betreffende partij een boete van 10% van de koopprijs.
Wat moet ik als verkoper regelen vóór de sleuteloverdracht op de overdrachtsdag?
Vóór de overdracht bij de notaris zorg je er als verkoper voor dat de woning leeg en schoon is opgeleverd, tenzij anders afgesproken in de koopakte. Vergeet ook niet de eindmeterstand van gas, water en elektriciteit door te geven aan de energieleverancier en de nutsvoorzieningen over te zetten op naam van de koper. Daarnaast vindt er vlak voor de notarisafspraak meestal een eindinspectie plaats waarbij de koper controleert of de woning in de afgesproken staat verkeert.