Wat gebeurt er bij de notaris als je je huis verkoopt in Zwolle?

Als je je huis verkoopt in Zwolle, komt er een moment waarop je naar de notaris gaat voor de officiële overdracht. Dat heet de notarispassering of de leveringsakte, en het is het sluitstuk van het hele verkoopproces. De notaris zorgt ervoor dat de eigendomsoverdracht juridisch correct verloopt, dat de koper betaalt en dat jij als verkoper als eigenaar wordt uitgeschreven. In dit artikel leggen we je stap voor stap uit wat er precies gebeurt, wat het kost en wat je moet meenemen.

Wat doet de notaris precies bij de verkoop van je woning?

De notaris regelt de juridische overdracht van je woning van jou naar de koper. Hij stelt de leveringsakte op, controleert of er geen schulden of beslagen op de woning rusten, verwerkt de betaling van de koopsom en zorgt ervoor dat de eigendomsoverdracht wordt ingeschreven in het Kadaster. Zonder notaris is een woningverkoop in Nederland niet rechtsgeldig.

De notaris is dus de neutrale partij die het hele financiële en juridische plaatje sluitend maakt. Hij controleert de hypotheekakte als de koper een lening afsluit, lost eventuele openstaande hypotheken op de woning af en zorgt ervoor dat jij het resterende bedrag ontvangt. Dat klinkt als veel werk op één dag, maar in de praktijk verloopt een passering bij een goed voorbereide overdracht soepel en duurt het vaak niet langer dan een halfuur.

Hoe verloopt de notarispassering stap voor stap?

De notarispassering verloopt in een vaste volgorde: de notaris leest de leveringsakte voor, beide partijen tekenen de akte, de koper betaalt de koopsom via de notaris en de eigendomsoverdracht wordt ingeschreven bij het Kadaster. Daarna ontvang je als verkoper het nettobedrag op je rekening.

Concreet ziet de dag er zo uit:

Voorbereiding door de notaris — hij controleert vooraf het Kadaster, de hypotheeksituatie en eventuele beslagen.
Sleuteloverdracht en inspectie — vlak voor de passering loop je met de koper door de woning voor een laatste controle.
Ondertekening van de leveringsakte — koper en verkoper tekenen bij de notaris. Soms tekent een gemachtigde namens jou als je er zelf niet bij kunt zijn.
Financiële afwikkeling — de notaris betaalt de openstaande hypotheek af en maakt het resterende bedrag over naar jouw rekening.
Inschrijving in het Kadaster — de notaris stuurt de akte naar het Kadaster, waarna de koper officieel eigenaar is.

Het geld staat doorgaans dezelfde dag of de volgende werkdag op je rekening. De sleutels geef je pas af nadat de betaling is bevestigd.

Wat is het verschil tussen de koopakte en de leveringsakte?

De koopakte is de overeenkomst waarin koper en verkoper de afspraken vastleggen, zoals de prijs, de opleverdatum en de ontbindende voorwaarden. De leveringsakte is het notariële document dat de eigendomsoverdracht officieel maakt. Zonder leveringsakte ben je als koper nog geen eigenaar, ook al is de koopakte al getekend.

In de praktijk zit er vaak een paar weken tot maanden tussen beide aktes. De koopakte teken je bij de makelaar of thuis, de leveringsakte altijd bij de notaris. Als verkoper is het slim om te weten dat de drie dagen bedenktijd voor de koper ingaat na het tekenen van de koopakte, niet na de leveringsakte. Wil je meer weten over hoe het verkoopproces in zijn geheel werkt? Bekijk dan onze pagina over de verkoop van je woning in Zwolle.

Hoeveel bedragen de notariskosten bij de verkoop van een huis?

Als verkoper betaal je in principe geen notariskosten. De notariskosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte zijn voor rekening van de koper. Dit is in Nederland de gebruikelijke afspraak, vastgelegd in de term ‘kosten koper’ (k.k.). Als verkoper heb je alleen te maken met kosten als er een openstaande hypotheek moet worden doorgehaald.

Die doorhalingskosten, ook wel royementskosten genoemd, liggen doorgaans tussen de 100 en 300 euro en worden verrekend bij de afrekening via de notaris. Je ziet dit terug op de nota van afrekening die de notaris vooraf naar je opstuurt. Lees die nota altijd goed door voordat je naar de passering gaat, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Wie kiest de notaris: de koper of de verkoper?

In Nederland kiest de koper de notaris, omdat de koper de notariskosten betaalt. Als verkoper heb je hier in de meeste gevallen geen zeggenschap over. Wel kun je in de koopakte een voorkeur aangeven of afspraken maken over een specifieke notaris, maar de koper hoeft daarmee niet in te stemmen.

In de praktijk werkt dit goed, zolang de gekozen notaris betrouwbaar en goed bereikbaar is. Als makelaar houden wij het proces nauwlettend in de gaten en zorgen we ervoor dat de communicatie tussen jou, de koper en de notaris vlot verloopt. We begeleiden het volledige traject van koopakte tot overdracht, inclusief het digitale dossier via ons platform Move, zodat jij altijd weet waar je aan toe bent. Bekijk ook ons volledige dienstenaanbod als je wilt weten hoe we je verder kunnen helpen.

Wat moet je als verkoper meenemen naar de notaris?

Als verkoper neem je een geldig legitimatiebewijs mee naar de notaris. Dat is in de meeste gevallen het enige wat je echt nodig hebt. De notaris heeft de rest al voorbereid op basis van de koopakte en de gegevens die eerder zijn aangeleverd.

Toch is het handig om ook het volgende bij de hand te hebben:

Geldig paspoort of identiteitskaart (geen rijbewijs)
Bankgegevens waarop je het verkoopbedrag wilt ontvangen
Sleutels van de woning, inclusief reservesleutels, brievenbussleutels en afstandsbedieningen
Handleidingen en garantiebewijzen van apparatuur die je achterlaat
Meterstanden op de dag van overdracht

Zorg ervoor dat je de nota van afrekening die je vooraf ontvangt goed hebt doorgelezen. Als er iets niet klopt of onduidelijk is, neem dan ruim voor de passeringsdatum contact op met de notaris of je makelaar.

Hoe Voerman Greve Makelaardij je helpt bij de overdracht

Een soepele overdracht bij de notaris begint met een goed voorbereid verkoopproces. Wij begeleiden je van A tot Z: van de eerste waardebepaling en het bepalen van de vraagprijs tot de onderhandelingen, de koopakte en de uiteindelijke overdracht. Via ons digitale platform Move kun je je dossier zelf volgen en documenten aanleveren, zodat je nooit voor verrassingen komt te staan. Klanten beoordelen ons gemiddeld met een 9,1 op Google en Funda, en dat is precies wat we nastreven: geen gedoe, maar duidelijkheid.

Volledige begeleiding van de eerste bezichtiging tot de sleuteloverdracht
Duidelijke communicatie; ook in het weekend bereikbaar
Ruim 35 jaar lokale marktkennis in Zwolle en omgeving
Digitaal dossier via Move voor overzicht en gemak
NVM-gecertificeerd en ingeschreven als Registermakelaar

Wil je weten wat wij voor jou kunnen betekenen bij de verkoop van je woning in Zwolle? Lees meer over Voerman Greve Makelaardij of neem direct contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.

Veelgestelde vragen

Kan ik de notarispassering laten doorgaan als ik er zelf niet bij kan zijn?

Ja, dat is mogelijk via een volmacht. Je machtigt dan iemand anders — bijvoorbeeld een familielid of je makelaar — om namens jou te tekenen bij de notaris. De notaris stelt hiervoor een speciale volmachtakte op die je vooraf ondertekent. Zorg dat je dit ruim op tijd regelt, zodat de passering gewoon door kan gaan op de geplande datum.

Wat gebeurt er als de koper op de dag van de passering niet genoeg geld heeft?

Als de koper de koopsom niet kan betalen op de passeringsdatum, gaat de overdracht niet door. De koper is dan in verzuim en kan de contractueel vastgelegde boete verschuldigd zijn — doorgaans 10% van de koopsom. Je makelaar en de notaris kunnen je adviseren over de juridische stappen die je in dat geval kunt zetten. Dit is een van de redenen waarom een goede voorbereiding en controle van de financiering van de koper zo belangrijk zijn.

Hoe lang van tevoren ontvang ik de nota van afrekening van de notaris?

De notaris stuurt de nota van afrekening doorgaans een paar dagen voor de passeringsdatum toe, soms zelfs een week eerder. Op die nota zie je precies welke bedragen worden verrekend, zoals de resterende hypotheekschuld, royementskosten en het nettobedrag dat jij ontvangt. Lees dit document zorgvuldig door en neem direct contact op met de notaris of je makelaar als je iets niet begrijpt of als er een fout in staat.

Wanneer staat het verkoopbedrag op mijn rekening na de passering?

In de meeste gevallen staat het nettobedrag dezelfde dag of de eerstvolgende werkdag na de passering op je rekening. De notaris maakt het geld pas over nadat de eigendomsoverdracht is ingeschreven bij het Kadaster, wat doorgaans op de dag van de passering zelf gebeurt. Houd er rekening mee dat bij een passering laat op de dag het bedrag soms pas de volgende ochtend zichtbaar is in je bankapp.

Wat als er tijdens de eindinspectie schade of gebreken worden ontdekt die er eerder niet waren?

Als de koper bij de eindinspectie nieuwe schade constateert die niet eerder aanwezig was of die niet in de koopakte is vermeld, kan hij of zij de passering uitstellen of een schadevergoeding eisen. Het is daarom verstandig om de woning in dezelfde staat op te leveren als bij de bezichtigingen. Zijn er onverwachte problemen? Schakel dan direct je makelaar in om samen met de koper tot een oplossing te komen vóór de passeringsdatum.

Moet ik zelf iets regelen voor het doorhalen van mijn hypotheek?

Nee, dit regelt de notaris voor jou. Hij vraagt bij jouw hypotheekverstrekker een aflossingsoverzicht op en betaalt de openstaande schuld direct af uit de koopsom. De bijbehorende royementskosten worden verrekend op de nota van afrekening. Je hoeft zelf geen contact op te nemen met de bank, maar het is wel handig om te controleren of je hypotheekverstrekker tijdig alle benodigde informatie aan de notaris heeft verstrekt.

Kan de passeringsdatum nog worden verschoven nadat de koopakte is getekend?

Ja, in principe wel, maar dat vereist instemming van zowel koper als verkoper en soms ook van de betrokken hypotheekverstrekkers. Een verschuiving heeft praktische gevolgen, zoals het opnieuw inplannen bij de notaris en het aanpassen van de hypotheekoffer van de koper, die een beperkte geldigheidsduur heeft. Probeer daarom vroegtijdig duidelijkheid te geven over je gewenste overdrachtsdatum en leg dit goed vast in de koopakte.